El seminario web de AKAM sobre desalojos por buena causa describió nuevos límites a los desalojos, requiriendo “buenas causas” específicas y excluyendo ciertos tipos de unidades de estas reglas. Los aumentos de alquiler tras la renovación tienen un límite de 8.82% debido al límite del IPC, con varias exenciones para diferentes tipos de propiedades. Los avisos deben indicar claramente si se aplica el desalojo por buena causa e incluir los motivos de cualquier exención. Los propietarios deben documentar minuciosamente todos los aumentos de alquiler y concesiones, cumplir con los requisitos de notificación y mantenerse actualizados sobre los desarrollos legales y los fallos judiciales para navegar de manera efectiva en este marco en evolución.
Comprender el desalojo por buena causa
- Anfitrión: Gil Maman, con los invitados Sherwin Belkin y Jeff Goldman (socios fundadores de Belkin Burden Goldman, LLP) y Adam Hirsch (vicepresidente de nuevos desarrollos, gestión comercial y multifamiliar, AKAM Northeast).
- Enfoque: Discusión sobre la nueva ley de Desalojo por Buena Causa (GCE).
Descripción general del desalojo por buena causa
- Marco general
- Limita los desalojos a “buenas causas” específicas.
- Los inquilinos ya no pueden ser desalojados sin causa al final del plazo del contrato de arrendamiento.
- Se aplica a unidades de mercado libre, no a unidades de alquiler controlado o estabilizadas.
- Aumentos de alquiler razonables
- Al renovar, el alquiler se puede aumentar en 10% o IPC + 5%, lo que sea menor.
- El IPC actual es de 3.82%, siendo el incremento máximo de 8.82%.
- Exenciones
- Unidades con alquiler controlado y estabilizado, unidades asequibles y con ingresos restringidos, cooperativas, condominios, construcciones nuevas (TCO o C de O después del 1 de enero de 2009), edificios ocupados por sus propietarios con 10 unidades o menos, carteras pequeñas ( 10 unidades o menos) y unidades de lujo (umbrales de alquiler específicos).
- Requisitos de notificación
- Se deben adjuntar avisos a todos los contratos de arrendamiento, demandas de alquiler y avisos de terminación.
- Los avisos deben informar a los inquilinos si se aplica la GCE y los motivos de las exenciones en caso contrario.
- Buenas causas para el desalojo
- Incluyendo molestias, incumplimiento de obligaciones, falta de pago del alquiler y falta de acceso.
- Desafíos y ambigüedades
- Muchos aspectos poco claros serán decididos por los tribunales.
- Los problemas incluyen cómo se tratan las concesiones de alquiler, exenciones basadas en fechas TCO/C de O y cálculos de aumento de alquiler para arrendamientos de varios años.
Conclusiones prácticas
- Documentación: Los propietarios deben documentar minuciosamente los aumentos de alquiler, los gastos y los motivos de las concesiones.
- Aviso de cumplimiento: Asegúrese de que los avisos estén adjuntos correctamente para evitar desafíos legales.
- Mantente informado: Monitorear las actualizaciones legales y las decisiones judiciales para mayor claridad sobre las disposiciones de la CME.
- Decisiones comerciales: Evaluar el riesgo de interpretaciones agresivas versus conservadoras de la ley.
Preguntas y respuestas destacadas
- Subarrendamiento: Los inquilinos que subarrendan pueden reclamar la protección de la CME si el inquilino tiene intención de regresar.
- Propiedad fraccionada: Los intereses de propiedad en las carteras se examinan minuciosamente para determinar la aplicabilidad de la GCE.
- Aumentos de alquiler: Debate sobre si el alquiler se puede aumentar más allá del umbral de 8.82% en arrendamientos desocupados.
- Atrasos en la corte: Se espera que la GCE aumente los litigios y las demoras en los tribunales de vivienda.
Conclusión
- Para navegar eficazmente en este panorama en evolución, los propietarios y administradores deben adaptarse a los nuevos requisitos de la GCE, mantener registros detallados y mantenerse actualizados sobre las interpretaciones legales.
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